大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于住房与公寓的区别的问题，于是小编就整理了1个相关介绍住房与公寓的区别的解答，让我们一起看看吧。
住宅和公寓有什么差别？公寓可以买吗？
主要差别有六点：
1、使用年限：
标准住宅是70年产权，目前是到期后自动免费续期。公寓通常是40年产权，到期后有偿续期。
2、公摊面积：
公寓公摊率要比住宅高不少。举个例子，产证85平的住宅，多层通常有70平左右的使用面积，高层65平，而公寓最多则只有55平左右。我家附近一栋酒店式公寓楼，产证面积45平，使用面积只有25平，公摊高达45%，这已经是商场级的公摊比例。
3、无法落户：
公寓用地属于非住宅性质，因此无法像住宅一样具备落户条件。目前虽有在住宅用地建设公寓的，但往往也是用于商业用途，也无法落户。
4、户型不好：
公寓几乎没有南北通透的户型，尤其酒店式公寓都是筒子楼式布局，走廊大通道，两侧一户挨一户，多梯多户的结构。民用住宅风格的往往也是一层多户，总之公寓属性的房子很少能见到南北通透户型。而且各个朝向都有可能出现，加之公摊大，你花70平的钱，有可能会买到一套使用面积40多平的纯西向或纯北向的户型。
5、物业费高昂：
公寓几乎都是一楼一岗，且卫生标准要求较高，因此物业投入力度也更大。尤其酒店式公寓，管理确实很好，无论大堂还是走廊，都给人以高档酒店的既视感。加之酒店式公寓都是带装修出售，因此物业收费往往比较“狠”，上文提到的我家附近的公寓，每平4.7元的物业费。住着使用面积50多平的房子，每年物业费要交4500块。
6、没有暖和燃气：
由于公寓不属于民用住宅，所以没有暖气配套。而公寓是没有排烟口的，所以也不允许使用明火，当然也就没有天然气入户。如果是自己居家使用，公寓住起来很不方便。只适合不在家做饭的小年轻或者旅居形式的临时住宅。
你好，很高兴能回答你的问题！
公寓这几年在市场上挺火的，在没有特殊强调的情况下说公寓，一般是指产权40年或者50年的小户型的房子，它的土地是商业性质的，对，就是商业性质，跟写字楼是一样的。既然是商业性质，那跟住宅就有比较大的区别了。
第一个，也是最重要的，就是交易税费特别高。第二是贷款政策，住宅用的是房贷，贷款利息低，贷款周期长，最长可达30年，公寓只能用商业贷款，贷款利息高，最长只能贷10年。第三是首付比例，住宅首套首付是三成，二套首付一般4-7成，每个城市具体规定不一样，每个人在全国范围内最多只能贷两套。公寓首付是五成，如果你资质好的话，贷款套数不限。第四个是住宅可以下户口，公寓绝大多数不能下户口。
如果你所在的城市住宅不限购，如果你还没买住宅，如果你钱不是很多的话，请不要买。因为它不能下户口，所以接盘的人少了一圈，再加上他交易税费又特别高，接盘的人再少一圈，特别是一些欠发达城市，住宅都没那么好卖的情况下，公寓就难上加难。就算是一线城市，地段不好的公寓都难出手。公寓跟商铺一样，对房产投资者有着比较高的技术要求，如果你还没买过房的，要慎重再慎重。至于住宅，好处就不用说太多了，唯一缺点的就是单价高一点，如果预算不够的话你可以买小一点，买旧一点。
主要是以下几个方面：
一、产权年限
住宅使用的产权年限为70年，而公寓的产权则是40年。(这一点一定要弄清楚)
二、交付标准
住宅通常是毛坯交楼、普通公寓户型面积小、精装修、可拎包入住。配套设施完善，小区物业管理的额外优质服务都是公寓住宅独有的，相对来说公寓的价格高于普通住宅许多。
三、面积大小
普通公寓与住宅的区别在房屋面积上有巨大差别，公寓的户型面积小，通常在30~60平米之间;而普通住宅一般在60~100平之间。
四、物业管理费
公寓的水电费按商用算而住宅的水电费按民用算，公寓缴纳的所有税费相对比普通住宅要高。
五、使用用途
住宅的住户是家庭为主，对待周围环境以学校、菜场等等有限，属于长期居住人群，在费用开支上相对比较节俭。公寓一般的用户群体是商务人士为主，以方便舒适为前提，为他们提供一个最轻松便捷的享受型居住环境。公寓楼可以注册公司，住宅不行。
更多的是公寓适合投资和出租，还要根据当地的政策和自己的情况而定。
公寓这个大坑，不吐不快！
买过公寓的人都有这样的经历：
莫名其妙接了一通9，被告知某某核心地段，首付几万便可拥有一套房产，只用付几万首付，每月的租金便可供应贷款。
听闻此消息，刚好准备买房的你心动不已，火急火燎的赶赴楼盘，售楼部人声鼎沸，仿佛菜市场一般。
楼盘销售帮你写着复杂的计算公式，身边其他客户成交的呐喊声不绝于耳，天上掉馅饼的不真实感充斥着你的大脑，现场火爆的气氛让你亢奋不已，然后就稀里糊涂的定了一套，甚至不止一套。
等回到家中，越想越觉得魔幻，越想越觉得后悔，可定金已交，一切尘埃落定。
其实给你打9看房的这种，和传统意义的中介还略有不同，这种有一个专业术语叫做：CALL台。call台一般只打公寓项目，公寓项目对CALL台十分友好。
CALL台的邀约成本很高，据资深内部人士透露，CALL台邀约一个客户的成本平均要8到2500元。
公寓整体转化率可以达到25%，而住宅项目整体转化率不足8%。
对CALL台而言，成交一个公寓客户的成本大概1万左右。而CALL台从公寓拿到的佣金大概是4到5万，你没有看错，公寓成交佣金甚至高于住宅。
老游见过最夸张的项目一套公寓总金额不到三十万，单套成交佣金有8万，渠道营销费用占比达到恐怖的30%。
那么问题来了，为何公寓渠道营销费用如此之高？
公寓是极其依赖渠道的产品。公寓和住宅不一样，公寓不是强刚需，很少有自来客主动去楼盘买公寓的。
公寓客户的买房需求是被CALL台发掘出来的，或者说是被CALL台忽悠出来的。只有高昂的渠道费用才能激发CALL发掘（忽悠）客户的积极性。
为什么公寓的转化率可以高达20%以上？
买公寓的客户以房产小白居多，CALL台打9邀约的过程其实就是筛选房产小白的过程。
刚才也讲过CALL台邀约一个客户的成本高达8元，能被CALL台花大价钱CALL来的就是优质的小白客户：缺乏买房经验、戒备心理弱、对公寓缺乏基本认知、独立判断意识弱，说到底就是容易被忽悠。
而且公寓总价低，一般总金额40到60万之间，很多楼盘还有公寓首付分期政策，有些公寓楼盘首付款可以低至3到5万，这无疑对客户是极大的刺激。
楼盘销售对买公寓的客户，通常是抱着毕其功于一役的决心和勇气，要么当场下定，要么就此拜拜.通常来讲，客户买公寓大部分是冲动消费，消费者一旦走出售楼部大门，回到家冷静思考后就基本不会再来复看。
为什么说公寓是大坑呢？
公寓最大的问题是升值属性太差，甚至是越来越贬值。
房产投资无外乎两点：
一、房产升值获取回报；
二、通过租金获取回报
公寓的租金回报率是远高于住宅的，但是住宅的升值速度是远超公寓的，随着时间公寓甚至愈发贬值。
以佛山南海万达广场公寓为例，50平，2015年成交价75万，现出手价52万，亏损23万。
遥想五年前千灯湖板块中海环宇城住宅单价也才1.5万元/㎡左右，相对比目前中海环宇城二手4万＋元/㎡，万达公寓二手公寓价格依然是1万元/㎡。
不仅仅万达广场公寓贬值了，整个佛山二手公寓几乎也全部是越来越便宜。一手公寓而言2017年成交均价是11043元/㎡，时隔5年2021年的成交价也仅才12422元/㎡。
那么公寓为什么不能升值保值呢？
一：佛山公寓一直海量供应，目前市场供大于求
佛山公寓市场目前去化周期是2.8年，与之对比住宅的去化周期只有10个月左右。公寓市场长期处于供大于求状态。
佛山是制造业主导的城市，商业服务业相对羸弱，外来人口以工厂务工人群为主，对公寓需求量较小，佛山公寓和广州的核心差异体现在需求量上（近年来佛山公寓的供需）。
如果买广深核心商业区的公寓还说的过去，毕竟具备稀缺性。投资购买佛山公寓只能说明你眼光不行，在我眼中，佛山没有一间公寓有投资价值。
二：公寓先天不足的缺点
公寓相比住宅有着天然的劣势。最大的劣势是：产权年限小、不能落户、没有学位、居住体验差，也就是公寓除了出租几乎别无它用。
公寓相比住宅唯二的优势就是不限购、租金回报率高；正是由于不限购，客户购买公寓时一时激动可能会出现一串多的盛况。
三：税费奇高
我们几乎很少听说有人买二手公寓，买了公寓的业主也是长（砸）期（在）持（手）有（里），几乎很少卖的出手。
造成这一情况的重要原因是公寓交易税费相当之高。
公寓是商业产品，享受不到住宅产品的优惠税率，公寓交易税率高达17%，税费计算公式比较复杂，总之记得税费很高就可以了。
高昂的交易税费使得公寓流通属性属性极差，二手市场丧失了流通就没有了供求，没有了供求自然不可能有升值。
值得一提的是目前住宅执行的是的优惠契税税率。
2021年9月1号后契税优惠税率会取消，执行首套3%、二套5%的标准，契税税率提升会对房产市场有何冲击让我们拭目以待。
想要近期买房的也要提前行动了，因为房产交易周期很长，兜兜转转说不定错过了契税优惠税率。
公寓的租金回报又如何？
楼盘销售一般会用租金回报率来打动客户，会算出一个6%到8%的租金回报率数据，会得出一个公寓投资回报率远高于银行定期定投利率的结论，然后会给出一个首付五万然后以租养贷的理财建议。
可现实是公寓的租金回报率很难超过4%，依然以万达广场公寓为例，75万房子每月租金按8元计，每年290元、年化租金回报率3.2%。算上二手交易贬值部分，买了这个公寓的业主恐怕此生再也不愿意触及公寓。
万科金色领域更为夸张，33方的房子月租只有1000元，年租只有18元，购置价格按40万计算，年租金回报率只有3%。
我们算的租金回报率还必须，是在要保证房子不能空置的理想情况下。
用公寓租金回报率类比银行定投本身也是不科学的，银行定投是非常保守的理财方案，正常来说是跑不赢通货膨胀的。
优点是变现方便，可投资公寓变现属性不及银行定投、投资回报率甚至也弱于银行定投，这就显得非常尴尬了。
公寓能否做过渡性产品？
部分年轻人因为资金尚不充裕，每月租房租金也不低，就想先买个公寓把租金省了，也可以暂时过度一下，等资金到位后再置换住宅。
这里面有个很大的误区，公寓的资金成本并不低，
公寓要五成首付，而住宅只要三成，部分非限购区，首套住宅两成首付即可。
与其五成首付买公寓，不如买稍微偏远一点的小户型，甚至老破小住宅。
如果偏远小户型也很难上车，那就老老实实租房吧，等钱存够了再买住宅。
因为公寓交易税费太高，一方面很难出手变现，另一方面即使出手掉了，贬值又太厉害。
小户型或者老破小住宅，置换更优地段或更大面积住宅，是一个合理方案。
想用公寓未来置换住宅，那只能恭喜你跳坑了。
什么样的人群适合买公寓？
公寓也不是一无是处，公寓最大的优势是不限购，不限贷，也就是说只要你有钱，可以随便的买。
公寓可以做为有钱人资产配置分散风险的一种方案。
对部分人而言：限购区住宅名额已满，非限购区也有几套，股票基金一堆，银行账上资金大把，那么投资公寓则是一种比较好的分散投资理念，买上几套乃至几栋公寓享受一下包租公的快乐也未尝不可。
至于没有买房经验的小白对公寓这个大坑还是能避则避吧。
到此，以上就是小编对于住房与公寓的区别的问题就介绍到这了，希望介绍关于住房与公寓的区别的1点解答对大家有用。
